みなさん、こんにちは！
長野県松本市で「家族信託」や「遺言書」、「任意後見」、「生前贈与」など生前の相続対策に特化した取組を行うディアパートナー行政書士事務所です。
当事務所が業務提携しているトリニティ・テクノロジー株式会社の運営する家族信託Web「スマート家族信託」コラムを参考に、家族信託や生前の相続対策について考えていきます。
○トリニティ・テクノロジー株式会社Web↓
「家族信託をしておけば、認知症となった後も不動産が売れる」というフレーズを聞いたことはないでしょうか？「家族信託」や「不動産売却 認知症」などのワードで検索をしたことがある方は、きっと一度は目にしたことがあるフレーズかと思います。
今回は、家族信託と不動産売却に焦点を当て、実際に家族信託した不動産を売却する際のポイントなどを解説していきます。
認知症になると不動産が売却できない？
不動産を売却するためには、所有者の「売却の意思（売却の判断）」が必要となります。
当たり前ですが、所有者本人に売却する意思がなければ、たとえ家族であっても勝手に売却をすることはできません。
また、不動産の所有者が認知症となり判断能力が低下した場合、売却するという行為そのもの（買主に所有権が移転し、代わりに代金を受け取るということ。）を認識して判断することが難しくなります。
それにより、本人の売却の意思が不明確となってしまい、結果として不動産の売却ができないという事態に陥るのです。
それでは、所有者の売却の意思に関する判断は誰が行うのでしょうか。
不動産取引の現場では移転登記の際に、「司法書士」が所有者に対して売却の意思確認することで、最終的な判断を行うことになります。この司法書士による売却の意思確認は、司法書士の職責に基づいた厳格な手続きになります。
そのため、少しでも売却の意思が不明確であると司法書士が判断した場合、不動産を売却することができなくなってしまうのです。
家族信託をすれば不動産の売却ができるようになる？
家族信託により、受託者に不動産の運用、管理、処分などを託すことで、以後は受託者の判断により不動産の売却などができるようになります。
家族信託をした場合、司法書士による売却の意思確認は、不動産を売却する権限を持つ受託者に対して行うことになります。
そのため、売却時に委託者の方が認知症で判断能力が低下していた場合でも、受託者の方が元気な状態であれば問題なく不動産を売却することができます。
ただし、単に家族信託をすればよいという訳ではありません。
受託者が信託された不動産（信託不動産）を売却できるようにするためには、必ず家族信託の契約書の中で「受託者が信託不動産を売却することができる」旨のを定めることが必要です。この定めがない場合、受託者に信託不動産を売却する権限は認められません。
信託不動産を実際に売却する時のポイント
それでは受託者が信託不動産を売却する際のポイントについて３点をご紹介します。
ポイント① 売却権限のある受託者であることを不動産業者に説明する
家族信託はまだまだ普及し始めたばかりの制度であるため、不動産業者の中には家族信託の制度を知らない方も多くいるのが現実です。
そのため、時には不動産業者より「不動産の名義を元の所有者（委託者）に戻して下さい」と言われることもあるかもしれません。
そのため、不動産業者に売却の相談をする際には、次のことを伝えるようにしましょう。
・委託者より不動産の信託を受けていること
・不動産を売却する権限があること
また、相談をする際に売却予定の不動産の登記簿謄本を持参するのも効果的です。
信託をした不動産の登記簿謄本には、「信託目録」というものが記載されており、その部分に信託契約詳細などが記載されているため、契約内容を説明する手間を省くことができます。
ポイント② 売却の手続き自体は、通常の不動産売買の場合と同じ
信託不動産を売却する場合でも、売却の手続き自体は通常の不動産を売却する場合と同様です。具体的には、不動産業者と媒介契約を結び、買主様との間で条件が合意すれば売買契約を結び、売買代金の受領と共にその不動産を引渡すといった流れになります。
もちろん、信託をした場合には、この一連の手続きは全て受託者が行うことができます。
ポイント③ 受託者が行う記名は「受託者○○」とする
不動産を売却する際には、売買契約書をはじめ多くの書類に記名が必要となります。
その際のポイントとして、売却に関する書類には「受託者○○」と記名するようにしましょう。例えば、受託者の名前が信託太郎の場合には、「受託者 信託太郎」という形になります。
単に受託者の名前だけを記載してしまうと、信託契約上の行為をしているのか、受託者個人としての行為なのかが不明確になってしまいますので、信託の受託者として手続きを行っていることを明確にするためにも、関係書類には「受託者○○」と記名しましょう。
まとめ
なぜ認知症になって判断能力が失われると不動産が売却できないのか、なぜ家族信託をしておけば不動産が売却できるのか、ご理解いただけたでしょうか。
認知症となり判断能力が低下してしまった後では、売却の意思が不明確となり、不動産を売却することが難しくなってしまいます。
そのため、将来的に不動産を売却する予定のある方は、早いうちから家族信託の活用を検討していきましょう。
そして、実際に信託不動産を売却する際には、ここで紹介した３つのポイントを実践するようにしていただければと思います。
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