長野県松本市で「家族信託」や「遺言書」、「任意後見」など生前の相続対策に特化した取組を行うディアパートナー行政書士事務所です。
当事務所が業務提携しているトリニティ・テクノロジー株式会社の運営する「Weeklyメルマガ」コラムを参考に相続対策について考えていきます。
前々回のコラムは、令和５年４月２７日に施行された「相続土地の国庫帰属制度」についてでしたが、今回は関連して「不要な不動産を相続している場合」について考察してきます。
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不動産を取り巻く環境は？
まず、日本の不動産を取り巻く環境はどのような状況なのでしょうか？
日本における長期的な人口推移を見てみますと、1900年ごろから急激に増加し、2008年ごろには1億3000万人近くまでになりました。
ところがそれをピークに人口は減少傾向となり、2100年にはピーク時の約半分の6414万人になると予想されています。
人口が増えている時は、土地などの不動産の需要が増え、価格も上がり、買い手・借り手もすぐ見つかるという状況でしたが、人口が減るという事は、需要が減り、買い手・借り手も見つけにくく、それに伴って不動産の価格も下がってしまうことになります。
このことから、生まれた年代（＝世代）によって不動産に対する価値観にギャップが生まれているというのが現状です。
したがって、親世代と子世代では、日本の不動産に対する認識は大きく異なってきています。
空き家問題はどうか？
令和元年の統計でみていきますと、全国の６５歳以上の持ち家率は、単身世帯で６６％、夫婦世帯で８７％と高くなっていて、今後これらの持ち家に相続が発生することで空き家となる不動産が増えることが予想されます。
自治体だけでなく近隣住民からも上がる「空き家に関連した問題点」として、メディアなどでよく取り上げられるものには、
① 朽廃などで倒壊しけがなどの被害が発生する恐れがある
② 管理されず荒廃し、周辺地域の住環境が悪化してしまう
③ 放火・不審者などの発生可能性が上がり、周辺地域の治安の悪化してしまう
④ 有効利用ができず、地域活性化の視点からも弊害となる
などが挙げられます。
しかし、相続によって相続した（所有権が次世代に移転した）不動産などは、子供や親族が遠方に住んでいる、解体や管理に費用がかかる、対応に手間がかかるなどの理由から、適切な管理・対応が成されず、そのまま空き家となってしまうことが多く発生しています。
そして、人口動態予測をみても高齢化の進展に伴って、今後も空き家が増加し続けることが見込まれており、これは大きな社会問題として認識されています。
国も手をこまねいていたわけではない！
国など（国・自治体行政も含めて）では、これらの深刻な空き家問題を解決するために、様々な施策を実施しています。
例えば、2015年に施行された「空き家など対策の推進に関する特例措置法」では特定空家等に指定されると固定資産税・都市計画税の軽減措置から除外されてしまうことになります。
また、2024年からは土地の相続登記が義務化され、相続の発生から3年以内に登記しなければ10万円の過料が科されるようになります。
そして今年令和5年4月から施行されたのが、前回のブログで紹介した相続土地国庫帰属制度です。
前々回のブログはコチラからご覧ください↓
世代間における不動産に対する価値観の違いは？
それでは上でも触れている「不動産に対する価値観の世代間ギャップ」をみていきましょう。
これまで親世代は「不動産は付加価値のあるもの」として資産として代々保有し続けてきた背景がありますが、今の子世代は「不動産は負担のかかるもの、資源」と認識しています。
「資源」と「資産」との違いは「資源は使わなければ価値はゼロ」だという事です。
「使えない・使わない」は価値はゼロと考えます。そのようなものは、いくら親から残されたものだとしても、困ってしまいますし、前述したとおり需要が減るので、貸したり売ったりが非常に大変となってしまいます。
この世代間ギャップをどちらの世代もお互いがわかっていないことが多いのではないでしょうか。
親は子に「不動産を残せば喜んでくれるだろう」、子は親に「今の時代残されても困ることぐらいわかってるだろう」と、期待を抱いてしまっているのが現状です。
不要土地の問題
親の時代は使っていたが、子にとってはいらない不動産の代表例として、リゾートマンション、別荘地、遠方の実家などがあります。
こういった不動産は、親の代は【資産】として保有していましたが、次世代は【負債】として保有することとなります。いわゆる「負動産」といわれてもいますね。
買い手がつけば問題はないのですが、買い手が現れなかった場合に問題となりますし、賃貸の場合では「借り手がいない」といった状況になります。タダ同然（１円など）でも良いとしても買い手や借り手がいない場合というのは普通にあり得ることです。
こうした不要な不動産が処分できないと、
・相続税や固定資産税などの納税資金が確保できない
・維持管理の手間と費用の負担が発生し続ける
・がけ崩れや家事などによる第三者へ損害のリスクが存在し続ける
・詐欺や犯罪に利用されてしまうリスクを負うことになる
・不動産を相続人同士で押し付け合う事で争いに繋がる
といったような問題が残ります。
また、この世代だけでなく、孫の世代、さらに曾孫の世代へと負担が続いてしまう恐れもあります。
親世代から孫世代まで、不動産を相続した場合に実際どれくらいの負担がかかってしまうかですが、この負担額は長い期間には相当大きな金額にのではないでしょうか。
年単位、親の代のみなど、一部を切り取って見れば負担はあまり大きくないと感じられるかもしれませんが、相続が発生するなどして将来まで見据えた負担総額はかなり大きな金額になることが予想されます。
こう考えると不要な不動産の扱いについて、「面倒くさいから」、「今の負担額（年単位で見た場合）ならしょうがない」などといった理由で、先延ばし（子世代以降に相続させるなど）することだけは避けたいものです。
相続対策のご相談はディアパートナー行政書士事務所へ
不要土地の処分については、国庫帰属制度の活用を検討するほか、自治体等が運営する空き家バンクへの登録、不要土地の引取り事業を展開している企業への相談などが考えられます。
不動産の場合、不動産所在地域の状況によって、その対策や対応が大きく異なる場合もありますので、ぜひ専門家へのご相談をお勧めします。
ディアパートナー行政書士事務所では、こうした不要な不動産を決して放置してしまうことがないよう、生前対策や相続に関する相談・コンサルティングに対応しております。
対象不動産の課題について全て解決するとは言い切れませんが、「放置したまま相続発生」にならないよう専門家を交えて、まずは検討するというスタンスが大切です。
処分が難しい不要土地の存在を確認した上で、リスクや負担の部分についてしっかりと認識し、検討することが何よりも急務です！
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電子メール：info@dp01.co.jp
ディアパートナー行政書士事務所では、遺言をはじめ、家族信託、任意後見、生前贈与など総合的な生前の相続対策を専門に扱っておりますので、安心してお任せいただくことができます。
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