みなさん、こんにちは！「家族信託」や「遺言書」、「任意後見」など生前の相続対策に特化した取組を行うディアパートナー行政書士事務所です。
今回は、長野県にも非常に関係のある「農地」についての投稿です。
事務所が業務提携しているトリニティ・テクノロジー株式会社の運営する家族信託Web「スマート家族信託」コラムを参考に、家族信託や生前の相続対策について考えていきます。
○トリニティ・テクノロジー株式会社運営Web「スマート家族信託」↓
重なりますが、お盆が近づく今回は、長野県にも非常に関係のある「農地」についてです。
家族信託とは、高齢者の財産を家族が代わって管理することです。信託される主な財産には、現金預金などの動産、土地や建物などの不動産があります。
それでは、土地の一つである農地を家族信託の対象にすることは可能なのでしょうか。
ここでは、この点を詳しくご説明いたします。
家族信託とは？
高齢者は、徐々に判断能力が低下してきますので、自分の持っている財産を管理することが難しくなってきます。そこで、高齢者以外の人が、代わりに管理するという選択をすることが考えられます。
そのような仕組みとしてまず思い浮かぶのは、国（法務省）が用意している「成年後見」制度です。
但し、この制度は、家庭裁判所に申し立てを行ったり、財産を管理する人に報酬を支払ったりするため、運用するにはかなり煩雑です。
また、本人が単に衰えているというだけではこの制度は利用できず、意思能力を喪失しており、かつ医師よりその診断を受けている必要があります。
しかし、ここで説明する家族信託は、この成年後見に比べて、比較的簡単な手続きであり、また管理者に対する報酬も発生しないことから、運用の柔軟さから最近注目されています。
家族信託とは、その言葉のとおり「高齢者が自分の財産を家族に信託し、その管理を任せる」ということです。
「信託」とは、自分の財産を第三書に預かって運用してもらって、そこから生じた利益や利子などを預けた人に配分するという仕組みです。
つまり、家族信託とは、高齢者が家族に自分の財産を託し、代わりに管理、運用してもらう制度ということになります。
農地は原則的に家族信託できない
最初から結論を論じています（笑）
家族信託は、高齢者が所有する財産を家族名義に変更し、その家族に管理、運用してもらう制度です。財産には、現金や預貯金などの動産はもちろん、土地や建物などの不動産も含まれます。ただし、不動産の中に農地がある場合は、例外です。
日本では農地については「農地法」という法律によって、厳しい規制を受けています。
現在農地として使用している場合には、この法律の適用対象となり、一定の要件を満たしたうえで、市区町村の農業委員会の許可、または届出がないと、家族信託の対象とすることはできません。
従って、親が所有している農地を子どもが管理、運用するようにしたいという場合には、家族信託ではなく、農地のみを成年後見によって管理するという方法を取らざるを得ません。
農地を信託したい場合の手続き
前述のとおり、農地は家族信託の財産には該当しません。しかし、どうしても農地を信託したいという場合には、「条件付信託契約」という方法があります。
農地を家族信託の対象にする場合、農業委員会への手続きが必要であることは、先程説明したとおりです。
そこで、財産を委託する人（委託者）と受託する人（受託者）の間で、家族信託の契約を結ぶ際に、農業委員会の許可を得ることを条件とする方法を取れば、農地を信託の財産に含むことができます。
つまり、将来的に農地を家族信託の財産に含むという「条件」を付けた上で、家族信託の契約を結ぶということです。
これが、「条件付信託契約」です。この場合、あくまでの農地については、条件が成就した時に信託財産となりますので、家族信託契約の当初は、農地を除外する形でスタートすることになります。
あくまでも将来の信託を補助的に担保するものなので、その点の認識は正確に持っておくように注意してください。
現況が農地ではない「農地」に要注意
農地はそのままでは家族信託の対象とすることができず、地目の変更をする必要がある、という点については、ご理解がいただけたかと思います。
しかし、最も注意しなければならないのは、現況が農地ではなく、所有者もその自覚がないにも関わらず、農地としての手続きを踏まなければならない土地が存在している可能性があることです。
地主さんが保有している土地などで多く見られるケースで、現在は駐車場や資材置き場として利用している土地が、登記簿上の地目は「田」や「畑」といった農地扱いとなっている場合があります。（長野県内でもよく見かけるケースです。）
この場合、農業委員会の許可を得て地目を変更しておかなければ、家族信託の手続きを進めることができません。
または、家族信託によって名義の変更をすることそのものについても、農業委員会の許可を得る、ということもあります。
しかしいずれにしろ、農業委員会の許可の届出が必要になるのです。
このような土地が自分の保有している土地に含まれいていないかどうかを確認するためには、登記情報を確認する必要があります。
法務局で登記情報証明書の交付を受けるか、土地に関する権利証を確認してみましょう。
土地の地目がどのように登記されているかを確認し、その表記が「田」「畑」となっていた場合は農地です。
この場合、家族信託を利用するには農業委員会への手続きが必要となりますので、注意しましょう。
農業委員会への手続きが異なる場合
ここまで、農地を信託する場合には農業委員会の「許可」が必要となる、と解説をしてきましたが、その農地の所在区域が「市街化区域」内である場合には、手続きは許可ではなく「届出」で足ります。
「許可」と「届出」ではその手続きが異なり、「許可」の手続きには１か月程度の期間を要し、また、手続きの専門家である行政書士の力を借りなければ難しいのに対し、「届出」の手続きは１週間程度で完了し、かつ、手続きも難しくないので、専門家に依頼せずとも完了することが可能です。
地目が農地となっている土地の家族信託を検討する場合には、その土地の所在する地域が市街化区域内なのか、市街化調整区域内なのかも確認しておくとよいでしょう。
なお、イメージとして、ある程度開発が進んでいて、鉄道の駅から徒歩圏内の地域はたいてい市街化区域内になります。
私の感覚として、農業委員会ごとに取扱いが微妙に違う場合もありますので、農地が所在する農業委員会に事前に相談することも有効だと思います。
まとめ
家族信託は、成年後見に比べて利用しやすい制度です。
但し、委託する人が農地を所有している場合には、十分検討する必要があります。
農地のままで、受託者に管理を任せることはできないからです。
宅地に転用するか、できなければ、成年後見や遺言で対応するようにしましょう。
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家族信託や遺言などの生前相続対策は、ご家族全員の未来に関わる大切なことです。ぜひ一度、お盆など帰省の機会を捉えて、ご家族みなさんで話し合ってみてください。
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また、アフターサポートも「スマート家族信託」を活用するなど業務提携先と連携し、万全な体制で対応することが可能です。
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